VERMIETER
Vermieter
EinkommensteuerUmsatzsteuer
Gebühren
Vorwerbungskosten
Nachwerbungskosten
Beginn der Abschreibung (Afa)
Gutachten können den Abschreibungssatz senken
Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb
Subventionen
Spekulationsfrist
Umsatzsteuer-Kleinunternehmerregelung
Option zur Umsatzsteuer-Normalbesteuerung
Vermietung von Geschäftslokalen
Verluste bei Vermietung
Wenn Sie z. B. eine Wohnung vermieten so interessiert sich auch das Finanzamt für diese Einkünfte. Sie müssen unter Umständen für diese Einkünfte
- Einkommensteuer
- Umsatzsteuer und
- Gebühren
Einkommensteuer
Im Einkommensteuergesetz findet man sogar eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt.- Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung"
Die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und den Einkünften aus Kapital) subsidiär. Das heißt, unterliegen die Einkünfte schon den ersten fünf Einkünften, gelten deren Vorschriften und nicht die Vorschriften über Vermietung und Verpachtung. Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, somit wird das Grundstück in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen. - Wie werden die Einkünfte aus "Vermietung und Verpachtung" ermittelt?
Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes. Für Werbungskosten, die nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzungskosten und Herstellungskosten betreffen, gelten besondere zeitliche Verteilungsregelungen (siehe dazu nächsten Punkt).Für die zeitliche Zuordnung gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Demnach gelten Einnahmen als in jenem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Der Steuergesetzgeber hat aber auch hier einige Durchbrechungen dieses Zufluss-/Abflussprinzips vorgesehen, die wichtigste sei an dieser Stelle erwähnt: Wird die Miete Dezember mit Fälligkeit am 31.12. eines jeden Jahres "kurze Zeit nach dem Jahresbeginn", zB erst am 7. Jänner auf Ihr Bankkonto überwiesen, gilt diese Mieteinnahme noch im alten Kalenderjahr als bezogen. Als kurze Zeit versteht die Finanzbehörde bis 10 Tage. - Zeitliche Verteilung der Absetzung von Werbungskosten
Nicht alle Ausgaben für das Mietobjekt mindern den Gewinn in dem Zeitraum, in dem sie angefallen sind. In diesem Zusammenhang hat das Steuerrecht folgende Kategorien entwickelt: - Herstellungsaufwand und
- Erhaltungsaufwand.
Der Erhaltungsaufwand wird wiederum in Instandsetzung- und Instandhaltungsaufwand unterteilt. - Herstellungsaufwand
Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der Afa abzusetzen. Herstellungsaufwende können auch beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden, wenn sie zB eine Wohnungszusammenlegung betreffen und das Mietgesetz anzuwenden ist, oder wenn die Aufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder wenn sie nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden. Unter gewissen Umständen ist sogar eine 10 Jahresverteilung möglich. Beispiele für Herstellungsaufwende: - Neubau;
- Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau;
- Umbauten, wobei die Wesensart geändert wird, wie der Umbau einer Wohnung in Geschäftsräume oder in eine Kanzlei;
- Nachträgliche Einbauten, wie jene einer Zentralheizung, eines Lifts, Badezimmern und WC (Kategorieanhebung);
- Zusammenlegung von Wohnungen;
- Versetzung von Zwischenwänden;
- Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (zB Versetzung von Türen und Fenstern).
- Instandsetzungsaufwand
Instandsetzungsaufwendungen - diese erhöhen den gesamten Nutzwert oder verlängern die Nutzungsdauer des Gebäudes - sind bei Wohngebäude zwingend auf 10 Jahre abzusetzen. Bei anderen Gebäuden (zB Lagerhalle) besteht die freie Wahl sofort oder auf 10 Jahre abzusetzen. - Beispiele für Instandsetzungsaufwendungen
- Austausch von Fenster und Türen von über 25 % bezogen auf deren Gesamtanzahl;
- Austausch von Dach und Dachstuhl;
- Austausch von Stiegen;
- Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken;
- Austausch von Unterböden (Estrich statt Holzboden usw);
- Austausch von Heizanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (zB Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas);
- Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser-, und Heizungsinstallationen;
- Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen);
- Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung
- Trockenlegung der Mauern usw.
- Instandhaltungsaufwand
Dieser Aufwand betrifft die kleineren Reparaturen und Servicearbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzwert nicht wesentlich verlängern bzw. erhöhen. Dieser ist sofort im Jahre der Bezahlung absetzbar. Dazu gibt es wiederum eine Besonderheit zu beachten: Kehren diese nicht regelmäßig wieder, können sie auf Antrag auf 10 Jahre verteilt abgesetzt werden.
- Ausmalen von Innenräumen;
- Färbeln der Fassade;
- kleiner Dachreparaturen;
- Auswechseln eines oder einiger Fenster und Türen.
Umsatzsteuer
Prinzipiell unterliegen Ihre Einnahmen als Vermieter auch der Umsatzsteuer. Sollten Ihre Umsätze jedoch unter € 30.000,00 (=Nettogrenze) (bis 2006: € 22.000,00) jährlich liegen so sind Sie als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit (Sie können sich dafür z. B. von den Rechnungen für Reparaturen auch keine Vorsteur abziehen). Sind Sie kein Kleinunternehmer, so sind für Sie als Vermieter folgende Umsatzsteuersätze wichtig:- Vermietung von Geschäftsräumen
Für die Vermietung von Geschäftsräumen und Garagen inkl der anfallenden Betriebskosten gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %, wenn auf die unechte Steuerbefreiung verzichtet wird (=Option). Dabei verlieren Sie allerdings die Möglichkeit, Vorsteuern in Abzug zu bringen. - Vermietung von Wohnräumen
Für die Vermietung von Wohnräumen (für Wohnzwecke) und dabei anfallende Betriebskosten (außer Heizkosten) gilt der Umsatzsteuersatz von 10 %. Heizkosten sind mit 20 % USt zu verrechnen. Hier können Sie nicht optieren. - Vermietung von Garagen
Für die Vermietung von Garagen gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %.
Gebühren
Für einen unterschriebenen Mietvertrag ist beim zuständigen Finanzamt für Gebühren die Vertragsgebühr zu erklären und zu entrichten. Als Vermieter müssen Sie dazu das Formular Geb1 ausfüllen und beim Finanzamt abgeben. Die Gebühr ist auf diesem Formular selbst zu berechnen und mittels Zahlschein einzuzahlen.Vorwerbungskosten
Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).- Ein klassischer Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.
Nachwerbungskosten
Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.- Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.
Beginn der Abschreibung (Afa)
Wird ein Gebäude in Vermietungsabsicht angeschafft, kann die Afa bereits ab dem Anschaffungszeitpunkt geltend gemacht werden, auch wenn die tatsächliche Vermietung erst später erfolgt.Gutachten können den Abschreibungssatz senken
Ohne Nachweis einer kürzeren technischen Nutzungsdauer ist bei Vermietung durch einen Privaten immer die gesetzliche festgelegte Nutzungsdauer von 67 Jahren bzw. ein Afa-Satz von 1,5 % maßgeblich, auch dann, wenn ein bereits ein in Nutzung stehendes Gebäude angeschafft wurde. Diese gesetzliche Nutzungsdauer kann nur bei Nachweis eines Gutachtens verkürzt werden. Bei Gebäuden, die betrieblichen Zwecken dienen (z. B. vermietete Produktionshalle), ist eine kürzere technische Restnutzungsdauer (kürzer als 67 Jahre) sehr häufig.In diesen Fällen ist die Erstellung eines Gutachtens empfehlenswert.
Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb
Bei Erwerb eines Gebäudes durch Erbschaft oder Schenkung kann zwischen der Basis "Einheitswert des Grundstücks" und der Basis "fiktive Anschaffungskosten" gewählt werden. Die Berechnung vom Einheitswert ist einfach, bringt aber im Normalfall einen geringeren Afa-Betrag. Da die fiktiven Anschaffungskosten eines Gebäudes meist höher sind als der Einheitswert, machen sich die Kosten eines Gutachtens mit der laufend höheren Afa bezahlt. Die Ermittlung von den fiktiven Anschaffungskosten eines Gebäudes kann nur auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung, also eines Gutachtens erfolgen.Subventionen
Subventionen aus öffentlichen Mitteln sind nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen, daher sind sie nicht steuerpflichtig. Die damit geförderten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten sind aber um diese Subvention zu kürzen bevor sei als Werbungskosten abgezogen werden. Ein etwa übersteigender Subventionsbetrag ist allerdings steuerpflichtig.- Förderungen können sich aus dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder aus diversen Landesgesetzen über die Förderung der Wohnhaussanierung ergeben.